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以下为本小区物业合同具体服务附件内容:
附件一:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务
项目 | 内容 | 运行、保养、维修服务要求 |
公 共 部 位 | 房屋结构 | 每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 |
门窗 | 每周一次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。 | |
楼内墙面、顶面、地面 | 墙面、顶面粉刷层无明显剥落,面砖、地砖平整不起壳、无缺损,墙面修补应保持与原墙面材质一致。 | |
管道、排水沟、 屋顶 | 每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。每半年检查一次屋顶,发现防水层有气臌、碎裂,隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。 | |
围墙 | 每月一次巡查围墙,发现损坏立即修复;铁栅栏围墙表面无明显锈蚀,保持围墙完好。 | |
道路、场地等 | 每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整无积水,侧石平直无缺损。 | |
休闲椅、室外健身设施等 | 每周二次以上巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。 | |
安全标志等 | 对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次,保证标志清晰完整,设施运行正常。 | |
供水系统 | 变频水泵 | 1、每周对供水设备检查三次以上,每季对水泵润滑点加油,每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆,每年保养一次水泵,保证二次供水正常,泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池,二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 |
消防系统 | 消防设施、设备 | 1、消防泵每月启动一次并作记录,每年保养一次,保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次,消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器,并对全部控制装置进行一次试验,火灾探测器投入运行二年后,应每隔三年全部清洗一次,不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器,临近失效立即更新或充压。 |
避雷系统 | 避雷 设施 | 每年二次检查避雷装置,18层以上的楼宇每年应测试一次,保证其性能符合国家相关标准。 |
公共照明 | 公灯 | 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等,保持灯具完好,小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。 |
景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 | 保持灯具完好,亮灯率在98%以上。 | |
公共电气柜 | 每日一次巡查室内、室外公共电气柜,每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查,保证电气设备运行安全正常。 | |
弱电系统 | 楼宇对讲系统(可视) | 不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,对讲主机选呼功能正常,且选呼后的对讲(可视)功能正常,语音(图像)清晰,对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 |
业主报警 | 不定期进行调试与保养,保证其24小时运行正常,中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号。 | |
周界报警 | 24小时设防并正常运行,不定期进行调试与保养,保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角,保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域,收到警情时,能同时发出声光报警信号。 | |
监视系统 | 不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。 | |
电子巡更 | 根据需要设定巡更路线、时间,不定期地进行调试与保养,保证其正常运行,保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常,巡更违规记录提示功能正常。 | |
车管系统 | 道闸 | 定期进行调试与保养,每月一次检查电气线路,每月一次给道闸的机械部分加注润滑油,保证其24小时运行正常。 |
升降系统 | 电梯 | 保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。 委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业公司应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。 电梯发生一般故障的,专业维修人员二小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。 |
水景(动力) | 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施,损坏部位及时修复,保证其正常运行。 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查,保证节日期间各项设施运行正常。 |
附件二:公共区域绿化养护服务
基本条件 | 内容 | 要素 | 养护要求(植物) |
1、绿地总体布局合理,满足居住环境的需要,集中绿地率10%以上。 2、利用植物、山石、水景等设置景点,且与环境协调。 3、乔、灌、地被、草配植合理,层次较丰富,景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。 4、绿地保存率100%,乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。 | 草坪 | 修剪 | 草坪保持平整,草高不超过8cm。 |
清杂草 | 每年清除杂草七遍以上,杂草面积不大于5%。 | ||
灌、排水 | 常年保证有效供水,有低洼及时整平,基本无积水。 | ||
施肥 | 按肥力、草种、生长情况及时施肥,每年二遍以上。 | ||
病虫害防治 | 及时做好病虫害防治。 | ||
其它 | 草地生长正常,斑秃黄萎低于5%。 | ||
树木 | 修剪 | 乔、灌木修剪每年三次以上,基本做到无枯枝、萌蘖枝;蓠、球、造型植物及时修剪,每年不少于五遍,做到枝叶紧密、圆整、无脱节;地被、攀援植物修剪及时,每年不少于三次,基本无枯枝。 | |
中耕除草、松土 | 适时中耕除草,做到基本无杂草,土壤疏松。 | ||
施肥 | 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥,每年普施基肥不少于一遍,花灌木增施追肥一遍。 | ||
病虫害 防治 | 防治结合、及时灭治,主要病虫害发生低于5%。 | ||
扶正加固 | 树木基本无倾斜。 | ||
其它 | 乔灌木生长良好,树冠完整;花灌木按时开花结果;球、篱、地被生长良好,无缺枝、空档。 |
附件三: 物业公共区域的清洁卫生服务
项目 | 序号 | 内容 | 服务要求 |
楼内公共区域
| 1 | 地面和墙面 | 每日清扫一次,其中门厅每日清扫二次,地面每日拖洗一次;大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次,保持材质原貌,干净、无灰尘。 |
2 | 楼梯扶手、栏杆、窗台 | 隔日擦抹一次,保持干净、无灰尘。 | |
3 | 消防栓、指示牌等公共设施 | 每周擦抹二次,目视无灰尘、无污渍。 | |
4 | 天花板、公共灯具 | 每月除尘一次,目视干净,无蜘蛛网。 | |
5 | 门、窗等玻璃 | 每半月擦拭一次,其中门厅玻璃每周一次,目视洁净、光亮、无灰尘。 | |
6 | 天台、屋顶 | 保持清洁、无垃圾。 | |
7 | 垃圾收集 | 按楼层设置垃圾收集点,每日清理二次,收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 | |
8 | 电梯轿厢 | 每日擦拭、清扫一次以上;每月对电梯门壁打蜡上光一次,表面光亮,无污迹。 | |
楼外公共区域 | 9 | 道路地面、绿地、明沟 | 道路、地面、绿地每日清扫二次以上,广场砖地面每半月冲洗一次;目视地面干净,地面垃圾滞留时间不能超过二小时;明沟每日清扫一次,明沟无杂物、无积水。 |
10 | 公共灯具、宣传栏、小品等 | 每周擦抹二次,目视无灰尘、明亮清洁(2米以上部位每半月擦抹、除尘一次)。 | |
11 | 水景 | 每周二次打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其他处理,保持水体无异味。 | |
12 | 垃圾厢房 | 有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢(房)每日清理、冲洗二次以上,垃圾厢(房)整体清洁、无异味,灭害措施完善。 | |
13 | 果皮箱、垃圾桶 | 合理设置。每日清理二次,擦拭一次,箱(桶)无满溢、无异味、无污迹。 | |
14 | 消毒灭害 | 每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次,每半年灭鼠一次。 |
附件四:公共区域秩序的维护服务
序号 | 内容 | 服务要求 |
1 | 人员要求 | (1)专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上,身体健康,工作认真负责并定期接受专业培训。 (2)能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 (3)上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,仪容仪表规范整齐。 (4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。 |
2 | 门岗 | (1)各出入口24小时值班看守,其中主出入口双人值勤,6:00-20:00立岗,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。 (2)外来人员进入小区,通过对讲系统联系住户,决定是否放行。 (3)对进出小区的车辆进行管理和疏导,保持出入口环境整洁、有序、道路畅通;对大型物件搬出实行记录。 |
3 | 巡逻岗 | (1)保安人员手持巡更采集器,按指定的时间和路线每二小时巡查一次,重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录(如无巡更器,巡逻时二人一组)。 (2)接到火警、警情后五分钟内到达现场,协助保护现场,并报告管理处与警方。 (3)在遇到异常情况或住户紧急求助时,五分钟内赶到现场,采取相应措施。 |
4 | 技防设施和救助(监控岗) | (1)小区设有监控中心,应具备录像监控(监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口)、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施,24小时开通,并有人驻守,注视各设备所传达的信息。 (2)控制中心接到报警信号后,保安人员五分钟内赶到现场进行处理,同时中心应接受用户救助要求,解答用户询问。 (3)小区有火警、警情应急预案,并在监控中心控制室内悬挂;每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。 |
5 | 车辆管理 | (1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。 (2)有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。 (3)收费管理的车库应24小时有专人管理,车辆停放有序,车库内配置道闸和录像监视,地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标,照明、消防器械配置齐全,车库场地每日清洁一次,无渗漏,无积水,通风良好,无易燃、易爆及危险物品存放。 |
附件五:物业使用禁止性行为的管理
损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋貌,擅自改变房屋设计用途;
占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自移动物业共用设施设备;
违法搭建,私设摊点;
在非指定地点倾倒或抛洒垃圾;
违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质,发出走超标噪声;
擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;
利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
其余事项以管理中心颁布的【装修管理规定】内容为执行细则;
法律、法规及业主管理规约中禁止的其他行为。
附件六:综合管理服务
序号 | 内容 | 服务要求 |
1 | 管理处设置 | (1)小区内设置管理处。 (2)办公场所整洁有序。 (3)配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。 |
2 | 管理人员要求 | (1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证,有一年以上小区经理任职经历。 (2)管理人员服装统一,挂牌上岗,仪表整洁规范。 |
3 | 服务 时间 | 周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待,并提供服务。 |
4 | 日常管理与服务 | (1)服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 (2)24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理,一般修理一天内完成(预约除外)。 (3)对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。 (4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度,建立业主或使用人房屋装修档案,对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 (5)建立健全的财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理,做到运作规范,账目清晰。 (6)建立档案管理制度,建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案(含业主或使用人装修档案)、物业租赁档案、日常管理档案等]。 (7)制定小区物业管理与物业服务工作计划,并组织实施。 (8)建立健全的维修资金管理制度,对小区房屋维修资金进行账务管理,做到运作规范,账目清晰。 (9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通,每年的沟通面不低于小区住户的80%。 (10)制定管理处内部管理制度和考核制度。 (11)运用计算机进行管理(含业主档案、收费管理、设备管理等)。 (12)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 (13)每年对业主或使用人进行一次满意情况测评,对测评结果进行分析并及时整改。 (14)能提供三种以上特约服务(有偿)和三种以上便民(无偿)服务;节假日有专题布置,每年组织两次以上的社区活动。 (15)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 (16)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 |
来源:华臻居委
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